บทความและสาระน่ารู้

ทำจำนองขายฝากต้องระวัง    วันที่ : 17/03/2017  จำนวนผู้ชม : 799
#ทำจำนองขายฝากต้องระวัง เมื่อมีเหตุจำเป็นต้องใช้เงินสักก้อนในการแก้ไขปัญหาต่างๆ หรือหมุนเวียนในธุรกิจ แหล่งเงินที่จะเข้าไปหา พูดคุย หยิบยืม เพื่อขอเป็นสินเชื่อมีอยู่หลายช่องทาง ทั้งถูกกฎหมายบ้าง ผิดกฎหมายบ้าง หรือบางคนอาจเรียกว่าในระบบและนอกระบบ ก็จะเป็นตัวเลือกให้ผู้กู้ที่มีปัญหาเดือดร้อนได้ประเมินข้อดี ข้อเสียกันในแต่ละทางเลือก การทำจำนองขายฝากกับนายทุนนั้น เป็นการเอาอสังหาริมทรัพย์มาวางค้ำประกันกู้ยืมเงิน โดยทำนิติกรรมถูกต้องตามกฎหมายที่สำนักงานที่ดิน ส่วนใหญ่ผู้ที่ทำจำนอง ขายฝาก ไม่สามารถเอาหลักทรัพย์ของตัวเองขอสินเชื่อกับธนาคารได้ จึงมาหางเลือกกับนายทุนที่ไม่ใช่แบงค์ เมื่อต้องเลือก ก็ต้องรู้ข้อดี ข้อเสีย ข้อควรระวังก่อนที่จะตัดสินใจทำ ไม่อย่างนั้นอาจเสียรู้หรือเสียใจตามมาได้ครับ 1.ภาระดอกเบี้ยรับได้ไหม ดอกเบี้ยจำนองขายฝากโดยทั่วๆไปอยู่ประมาณ 1.5%-3% ต่อเดือน เป็นอัตราที่ค่อนข้างสูงกว่าแบงค์มาก เพราะฉะนั้นผู้ที่จะทำจำนองขายฝากกับเอกชนต้องประเมินตัวเองก่อนว่ารับผิดชอบภาระดอกเบี้ยต่อเดือนไหวไหม ไม่ใช่ขอแค่ได้วงเงินตามที่ขอก็พอใจหล่ะ เพราะเมื่อถึงเวลาที่ต้องส่งดอกเบี้ยหรือต่อสัญญาขายฝากแล้วไม่พร้อม อาจมีปัญหาโดนฟ้องร้องยึดทรัพย์หรือโดนยึดบ้านยึดที่ดินไปแบบไม่ทันตั้งตัวนะครับ 2.นายทุนน่าเชื่อถือไหม -ได้เจอพูดคุยกับนายทุนโดยตรงไหม -ประกอบกิจการรับจำนองขายฝากมานานหรือยัง -เป็นบริษัทหรือนิติบุคคลที่น่าเชื่อถือหรือเปล่า -มีที่อยู่หรือที่ตั้งสำนักงานเป็นหลักแหล่งไหม 3.ให้ยอดสูง ดอกต่ำ สัญญาสั้น อันตรายมาก เป็นลักษณะของการก่อกองไฟล่อแมงเม่าให้บินมาหา ทั้งที่แมงเม่าเองก็รู้ว่ามันร้อนและอันตราย แต่ข้อเสนอมันเชิญชวน เร้าใจ ได้ตามที่ต้องการ ได้วงเงินไปใช้สบายใจ แป๊บเดียวครบสัญญา หาเงินมาจ่ายดอกไม่ทันหรือตามหาตัวติดต่อนายทุนไม่ได้ปิดมือถือไป นั่งเศร้าเสียใจที่ดินบ้านหลุดลอยไป 4.ระวังเงื่อนไขการไถ่ถอน ผู้ทำจำนองขายฝากส่วนใหญ่ไม่ค่อยรู้และสนใจเงื่อนไขในการไถ่ถอนของนายทุน ขอเพียงแค่ได้วงเงินที่ต้องการ ดอกเบี้ยพอรับได้ แต่...ถึงเวลาไถ่ถอนออกจากนายทุนมีปัญหา? ปัญหาคือนายทุนไม่มาไถ่ถอนให้ที่สำนักงานที่ดิน ให้เจ้าของบ้านที่ดินนำเงินไถ่ถอนไปชำระที่สำนักงานหรือบ้านของเขา แล้วเขาจะสลักหลังเซ็นต์ชื่อให้เจ้าของทรัพย์สินนำโฉนดไปไถ่ถอนด้วยตัวเองที่สำนักงานมี่ดิน บางที่ต้องไปจ่ายหนี้คืนก่อนและทำเรื่องไม่เกินอาทิตย์มารับโฉนดไปไถ่ถอนเอง คำถามคือ ถ้าเจ้าของทรัพย์สินไม่ได้มีเงินสดเองมาไถ่ถอนหล่ะ เงินที่ไถ่ถอนเป็นของคนซื้อใหม่ หรือนำทรัพย์สินจำนองกับแบงค์ ทั้งคนซื้อใหม่และแบงค์ไม่จ่ายเงินออกมาก่อนแน่นอน เค้าจะจ่ายเงินก็ต่อเมื่อทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินเสร็จเท่านั้น ทางออกหล่ะ? มีทางเดียวครับต้องไปหากู้ยืมเงินสดมาจ่ายคืนนายทุนก่อนถึงได้โฉนดไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดิน วงเงินน้อยก็ไม่เท่าไหร่ แต่ที่ติดกันแล้วไม่มีทางออกก็คือวงเงินสูงๆครับ 5.ก่อนทำอย่าง...หลังทำอีกอย่าง ลูกค้าเจ้าของทรัพย์สินหลายคนเจอปัญหาทำจำนองขายฝากกับนายทุนบางคน ที่ก่อนทำนิติกรรมดูน่าเชื่อถือ แต่งตัวดี ขับรถดูดี ตกลงรับปากโน่นนี่นั่นไว้ ตามที่เจ้าของทรัพย์สินขอทุกอย่าง เช่น ให้ลดต้นลดดอกได้ สามารถไถ่ถอนได้ตลอดไม่มีปรับ ดอกเบี้ยได้ตามที่ขอ แต่พอจดขายฝากจำนองเสร็จ กลายเป็นคนละคนเลย นายทุนจะถือไพ่เหนือกว่าทันที นอกจากไม่ได้ตามที่ขอแล้ว อาจมีเงื่อนโหดๆ อื่นๆเพิ่มเติมมาให้เจ้าของบ้านนั่งร้องไห้ก็มีนะครับ 6.พร้อมไถ่ถอน...ติดต่อนายทุนไม่ได้ ข้อนี้สำคัญสุดและอันตรายที่สุดที่ทำเจ้าของทรัพย์สินหลายรายเสียบ้านเสียที่ดินมานักต่อนักแล้ว ทำจำนองข้อนี้ยังไม่อันตรายเท่าทำขายฝาก เพราะสัญญาขายฝากระบุไว้เลยว่า"ถ้าผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนหรือขยายเวลาสัญญาก่อนครบสัญญา กรรมสิทธิ์จะหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที" หมายความว่าถ้าเจ้าของที่ดินไม่มีเงินไปไถ่ถอนหรือขยายเวลาก่อนครบสัญญาก็จะเสียที่ดินไปทันที แต่ที่เจ็บปวดกว่านั้นก็คือมีเงินไปขยายเวลาแต่นายทุนไม่ให้ขยาย หรือพร้อมไถ่ถอนขายฝากแต่ติดต่อนายทุนไม่ได้จนกระทั่งเลยวันที่ครบสัญญา ทำให้กรรมสิทธิ์หลุดทันที ข้อนี้เป็นเรื่องที่เจ้าของต้องซีเรียสดูให้ดีและหาข้อมูลให้มาก เจ้าหน้าที่ที่ดินที่ทำเรื่องก็จะอธิบายข้อนี้ให้เจ้าของที่ดินฟังอีกรอบว่า "ถ้าเจ้าของที่ดินพร้อมไถ่ถอน แต่ติดปัญหาติดต่อนายทุนไม่ได้ ก่อนครบกำหนดสัญญา เจ้าของที่ดินต้องนำเงินไถ่ถอนไปที่สำนักงานวางทรัพย์กรมบังคับคดีที่ทรัพยตั้งอยู่ แล้วแจ้งว่าต้องการไถ่ถอนขายฝากที่ดินแปลงนี้แต่ติดต่อนายทุนไม่ได้ ทางกรมบังคับคดีก็จะรับเงินแทนและดำเนินการไถ่ถอนที่ดินแปลงนี้ให้โดยที่นายทุนคู่สัญญาไม่ต้องมาเซ็นต์ ส่วนเงินไถ่ถอนกรมก็จะติดต่อนายทุนให้มารับคืนไป แต่เรื่องขยายสัญญาต้องไปตกลงกันเอง ถ้านายทุนไม่ต่อสัญญาให้ก็บังคับเขาไม่ได้" ศึกษาให้ดีครับข้อนี้อันตรายจริงๆ ถามคนที่รู้กฎหมาย เจ้าหน้าที่ที่ดิน ทนาย อย่าเชื่อนายทุนเป็นอันขาด #ถ้าไม่อยากเสียใจตอนหลังศึกษาข้อมูลให้ดี #คนบางคนก็ซ้ำเติมคนที่เดือดร้อน #อย่าเพิ่งเชื่อในสิ่งที่เห็นเชื่อตัวเองหาข้อมูลเองครับ #นายทุน